Saiba como funcionam os financiamentos imobiliários

Exceto no que se refere a financiamentos para aquisição de imóveis por meio de programas específicos, como por exemplo, o Minha Casa Minha Vida, o PAR (programa de arrendamento residencial), dentre outros, os demais financiamentos imobiliários funcionam, resumidamente, da seguinte forma:

(a) O comprador assina, com a incorporadora-vendedora, um contrato onde fica estabelecido o preço do imóvel e a forma do seu pagamento parcelado;

(b) A forma de pagamento segue, usualmente, a previsão de um sinal, parcelas mensais a serem quitadas no período de construção e, com a conclusão das obras e entrega a unidade, o pagamento de uma parcela em valor significativo (em torno de 70 a 80 por cento do valor da negociação). Essa parcela (chamada por alguns, de “parcela das chaves”) é paga com recursos próprios do comprador ou, por meio de financiamento obtido junto a instituição financeira que conte com linha de crédito imobiliário.

O comprador deve ter cuidado ao assumir o pagamento mediante financiamento bancário. Destacamos algumas informações importantes que devem ser do seu conhecimento:

(1) O imóvel financiado será objeto de avaliação da entidade financeira, por conseguinte, com base nessa avaliação e na capacidade de comprometimento de renda do comprador, a instituição financeira aprovará um determinado valor a ser financiado.

Usualmente, as instituições financeiras financiam entre 70 a 80% do valor da avaliação do imóvel, levando-se em conta, por óbvio, a análise de crédito do tomador do financiamento.

Se o valor aprovado não for suficiente para quitar a mencionada parcela final do preço, caberá ao comprador liquidar esse saldo junto à vendedora para poder receber sua escritura e confessar a dívida junto ao agente financeiro.

(2) Veja que o comprador deverá ser “aprovado” por comitê de crédito da instituição financeira, estabelecendo assim, o valor a ser financiado.

(3) Aprovado o valor do financiamento a favor do comprador, o contrato definitivo de compra e venda é assinado e registrado no cartório de registro de imóveis. Os recursos advindos do financiamento serão encaminhados à empresa incorporadora vendedora, para quitação do saldo do preço; o valor do financiamento deverá ser pago pelo comprador à instituição financeira, dentro do prazo ajustado.

(4) Como garantia desse financiamento, o comprador dará o próprio imóvel, seja por hipoteca, seja por “alienação fiduciária do imóvel em garantia”, que diga-se, é a mais utilizada no momento.

(5) O comprador deve atentar para os custos com os quais arcará no momento da assinatura desse contrato. Dentre outros, citamos o de avaliação do imóvel a ser financiado; obtenção de certidões que deverão ser apresentadas à entidade financeira; taxa de abertura de crédito; imposto de transmissão de bens imóveis; registro dos contratos de compra e venda e da alienação fiduciária; etc.

(6) Ainda no que se refere a custos, o comprador deve verificar o valor total que será pago nas parcelas, pois, nesta fase do financiamento, diferente do que ocorre na fase de construção do empreendimento, o valor das prestações é acrescido dos juros remuneratórios e do valor do seguro. Portanto, o comprador deve verificar o valor global da parcela e se certificar de sua capacidade econômica para arcar com esse custo mensal total.

Não é demais repetir: a aquisição de um imóvel é bastante complexa; exige uma profunda análise sob o ponto de vista econômico-financeiro, mas também, uma boa assessoria jurídica para entender, nos detalhes, as obrigações que estão sendo assumidas, assim como, os direitos que lhe assiste.

Marcelo Manhães de Almeida é advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP e membro do Conpresp.

Fonte: UOL