Registro do memorial de incorporação demonstra transparência e dá segurança ao comprador sobre intenção da construtora de entregar imóvel vendido na planta.
Obrigatório por lei, o memorial de incorporação, documento que deve ser elaborado antes mesmo do lançamento das obras, muitas vezes é negligenciado pelas construtoras, que não providenciam seu registro em cartório de imóveis antes de comercializar as unidades.
Isso acontece, na maioria dos casos, devido a irregularidades na documentação da construtora. Afinal, o registro do memorial de incorporação em cartório - como obriga a lei brasileira no4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias -, exige que a construtora apresente documentos que comprovem idoneidade e condições financeiras mínimas, assegurando que o empreendimento será entregue.
Prevenção sem garantia
"A existência do memorial não é garantia absoluta de entrega do imóvel, mas é uma consulta preventiva que dá sinais positivos da viabilidade da construção", afirma José Geraldo Tardin, presidente do Ibedec (Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo).
Em Brasília, Tardin testemunhou dois casos de construtoras que venderam imóvel na planta sem registro do memorial. No primeiro, uma consumidora adquiriu um apartamento para investimento e, ao revender, teve o negócio negado pela Caixa Econômica Federal, que seria o agente financiador do comprador e que não formaliza contratos de compra e venda se o imóvel não tiver memorial de incorporação.
O memorial de incorporação tem o objetivo de evitar fraudes e dar garantias ao comprador. Afinal, ao comprar um imóvel que não começou a ser construído, o consumidor adianta boa parte do capital para fechar o negócio, sem garantia de que a obra será concluída, explica o promotor Leonardo Bessa.
Dessa maneira, o memorial, a ser registrado no cartório de imóveis da região da construção, é composto de 15 documentos, entre os quais certidões negativas de débitos com a Receita Federal e Previdência Social; prova de propriedade do terreno; projeto de construção do empreendimento devidamente aprovado junto ao órgão competente; e discriminação detalhada do acabamento e material que serão utilizados.
Se a publicidade não informar o número do memorial, o consumidor deve desconfiar de irregularidades na obra. Em Brasília, os jornais passaram a ser obrigados a vincular este tipo de anúncio somente com o número do memorial, sob pena de responsabilidade solidária. A partir do registro deste documento, os compradores dos imóveis podem levar para registro no cartório de imóveis seus contratos de promessa de compra e venda, ou de compra e venda definitiva. "Essa é a maior garantia, porque o comprador torna-se titular de um direito real, cuja garantia de cumprimento limita-se à idoneidade e solvência da empresa incorporadora", afirma.
Reunidos os documentos abaixo discriminados, os mesmos devem ser levados para análise do cartório de registro de imóveis referente à área em que se encontra o imóvel. Daí, o órgão terá até 30 dias para fazer o registro do documento.
Depois de registrado, o memorial de incorporação será anexado à matricula do empreendimento, ficando disponível para consulta pública. O número do memorial de incorporação, a ser fornecido pelo cartório, deverá ser informado no contrato de compra e venda das unidades imobiliárias, bem como em qualquer ação de marketing que a construtora fizer - jornais, revistas, rádio, televisão, Internet e outdoors.
Fonte: lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
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