Comprar um
imóvel na planta, ou seja, que ainda
vai ser construído, exige
muito cuidado e paciência para evitar um mau negócio.
São muitos e
variados os problemas que podem surgir neste tipo de
negócio, tais como:
atraso na entrega
das chaves; informações enganosas
sobre metragem ou
qualidade do acabamento; o “surgimento” de itens opcionais não incluídos no preço; problemas acústicos;
embargos após a construção por irregularidades como falta de licença ambiental,
falta de licença patrimonial, débitos fiscais, débitos trabalhistas, entre
outros; irregularidades no recebimento
da outorga onerosa.
COMO FAZER UMA BOA ANÁLISE DA OFERTA
VERIFIQUE E ANALISE OUTROS
EMPREENDIMENTOS DA MESMA CONSTRUTORA
Isso
é importante para se certificar sobre a solidez da construtora e a qualidade da
construção.
Consulte sites especializados.
Observe atentamente o material
publicitário verificando possíveis omissões ou informações incorretas.
Procure esclarecer todas as suas
dúvidas junto aos corretores no estande de vendas.
Se possível,
visite outros empreendimentos, converse com moradores ou com o síndico.
ANALISE O MEMORIAL DESCRITIVO
O Memorial Descritivo deve estar disponível no estande de vendas.
Verifique especialmente:
·
a marca dos materiais de acabamento (azulejos, pisos, metais,
etc.);
·
a marca das máquinas e equipamentos (elevadores etc.);
·
a área de cada unidade em relação à fração ideal (veja quadro
abaixo);
O imóvel deverá conter os materiais especificados no Memorial.
Caso seja utilizado material de qualidade inferior ao estabelecido, o consumidor
terá direito a exigir a substituição do material, ou aceitar abatimento do
preço ou ainda, pedir o cancelamento do contrato, com a devolução do valor pago
monetariamente atualizado.
No
caso de assinatura do contrato de compra e venda, o Memorial Descritivo deve
vir anexado a este documento.
FRAÇÃO IDEAL
É a parte indivisível
e indeterminável das áreas comuns e de terreno, correspondente a cada unidade
autônoma do condomínio. Para calcular a fração ideal, divida a área privativa
(de cada unidade) pela área total do empreendimento:
Ø
se
a garagem constar na escritura do apartamento, ela deve ser somada à área
privativa;
Ø
se
a garagem não constar na escritura do apartamento, ela deve ser somada à área
comum.
PLANTA DO IMÓVEL
Estude a planta de
edificação para verificar a localização da unidade de seu interesse, em relação
à claridade, ventilação, ruídos externos, proximidade da rua, etc.. Imóveis
com frente voltada para o norte (“face norte”) geralmente recebem maior
incidência de sol durante o ano.
VISITA A APARTAMENTOS DECORADOS
Ao visitar apartamentos decorados, não
se iluda quanto à aparência inicial. Para seduzir o consumidor, os móveis
poderão ter medidas adaptadas ao projeto. Talvez a metragem não comporte móveis
de tamanho padrão.
CERTIFIQUE-SE DE QUAL
É O REGIME DE CONSTRUÇÃO
1- POR EMPREITADA
(POR PREÇO GLOBAL OU PREÇO FECHADO)
O valor da venda é pré-fixado e
corrigido apenas no caso de parcelamento.
2- POR ADMINISTRAÇÃO
DIRETA (OU PREÇO DE CUSTO)
O comprador assume, de acordo com sua
fração ideal (área privativa + área comum), o custo integral de sua unidade e
paga também um valor de taxa de administração.
Em qualquer caso, há o risco de que o
preço previsto inicialmente sofra alterações no decorrer da obra.
VISITE O LOCAL DO EMPREENDIMENTO
Visite em dias e horários diferentes. Um
lugar tranquilo de dia pode ser muito agitado ou perigoso à noite.
Um lugar calmo no fim de semana pode ser
intransitável em dias úteis.
Converse com moradores, comerciantes e
porteiros locais.
Pesquise ainda, se o local e os
arredores do empreendimento estão sujeitos a alagamentos, o que podem gerar
prejuízos e desvalorização do imóvel.
ACESSO AO LOCAL
Avalie as condições de transporte
publico e vias de acesso da região em relação aos deslocamentos para o
trabalho, escolas, hospitais etc.
Às vezes, a diferença no preço entre as
regiões pode não compensar o gasto com locomoção.
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
É
uma garantia para o comprador em caso de falência da construtora.
Quando há patrimônio de afetação
significa que cada empreendimento da construtora/incorporadora tem sua
contabilidade própria. Na prática, é formada uma comissão de representantes que
participa da fiscalização da obra e tem acesso a todas as informações do
empreendimento (comerciais, tributárias, balanços contas) e repassa aos compradores.
Em caso de falência da construtora, os compradores poderão instituir o
condomínio da construção que decidirá sobre a liquidação do patrimônio de
afetação ou a continuação da obra.
MEMORIAL DE
INCORPORAÇÃO
Para poder iniciar a venda de unidades,
a construtora ou incorporadora deverá antes registrar o Memorial de
Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis da região em que o
empreendimento será construído.
O Memorial de Incorporação inclui:
Ø
prova
de propriedade do terreno;
Ø
alvarás
de autorização do projeto emitidos pelas autoridades competentes (Prefeitura e
divisões administrativas);
Ø
certidões
negativas de impostos federais, estaduais e municipais;
Ø
cálculo
da área de edificação;
Ø
comprovação
de pagamento de outorga onerosa junto à Prefeitura (dependendo do Município);
Ø Memorial Descritivo, com
detalhamento de todas as especificações do empreendimento.
O Memorial de Incorporação deve ficar
disponível para consulta pública e, por isso, seu número de Registro e a
indicação do Cartório em que se encontra devem ser informados tanto na
publicidade quanto na oferta.
Algumas publicidades descumprem a lei e
não trazem esta informação, mas apenas outros números, como registro do
terreno, Convenção de Condomínio, protocolos diversos, que podem confundir o
consumidor.
É
proibido, antes do lançamento, fazer reserva de unidade pelo pagamento de
sinal ou assinatura em pré-contrato ou documento equivalente.
CONTAMINAÇÃO AMBIENTAL DO
TERRENO
Em locais onde há falta de terrenos para novas construções, estão
ocorrendo construções em terrenos que contêm contaminação (em geral, terrenos
que foram utilizados por indústrias).
Quem quiser informações sobre a qualidade ambiental do terreno
pode verificar a sua matrícula no Cartório, que deve apontar qualquer restrição
que existir.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
Antes de assinar qualquer documento, o consumidor deve LER COM
MUITA ATENÇÃO todas as cláusulas e, se necessário, consultar um profissional
especializado. Para isso, deverá levar uma via do contrato para ler em casa,
com calma, sem pressão e em conjunto com todos os interessados.
DEVEM CONSTAR DO CONTRATO DE
COMPRA E VENDA:
1 - as especificações da oferta, da minuta, do termo de reserva ou
da proposta;
2 - a identificação do incorporador e/ou construtor e do vendedor;
3 - o valor do sinal;
4 - o valor total do imóvel;
5 - os índices de reajuste e sua periodicidade, quando houver
parcelamento;
6 - o local do pagamento e as penalidades por atraso (lembrando
que a multa só pode ser até 2%)
7 - os valores a serem pagos na entrega das chaves e para a
vistoria do imóvel;
8 - a indicação da unidade privativa (localização, confrontação,
metragem total, área privativa, área comum) e da garagem (localização,
confrontação, metragem);
9 - os prazos para início e entrega da obra, com as penalidades em
caso de não cumprimento (veja quadro abaixo);
10 - o prazo de carência (se houver) e respectiva multa (veja
quadro abaixo);
11 - todas as demais condições prometidas pelo vendedor (que podem
também constar em papel timbrado da empresa, com a identificação e assinatura
de quem fez a oferta) – por exemplo, se for prometido um refrigerador;
12
- os casos possíveis de rescisão e se estão fixadas as condições para a
devolução dos valores, no caso de inadimplência do adquirente.
PRAZO DE CARÊNCIA
É um período em que o incorporador
poderá desistir do empreendimento. Por meio de uma declaração que é registrada
em Cartório antes do início das vendas das unidades, o incorporador define o
prazo e as condições que o autorizarão a desistir do empreendimento.
NÃO CUMPRIMENTO DO
PRAZO DE INICIO E ENTREGA DA OBRA
Algumas incorporadoras estabelecem uma
multa de 0,5% sobre o valor pago pelo consumidor – como o consumidor paga,
durante a construção, em geral, 30% do valor do imóvel, a multa se torna irrisória,
não sendo suficiente nem mesmo para pagar o aluguel de imóvel semelhante.
O
correto é que a mesma imposição de mora (pagamento de prestações em atraso)
atribuída ao consumidor, seja igual para o fornecedor em caso de atraso na
entrega, ou seja, multa, juros e correção monetária, todos na mesma proporção.
Atenção:
caso a
construtora/incorporadora insira em seu contrato cláusula que estipule prazo de
prorrogação para a entrega do imóvel, que pode variar de 120/180 dias, não
aceite. O Procon considera essa prática abusiva, porque permite a variação
unilateral das condições contratuais.
Deve estar anexado ao
contrato de compra e venda o Memorial Descritivo do imóvel informando tudo que
o imóvel apresentará depois de pronto.
Ao assinar o contrato:
Ø
cerifique-se
de que as cláusulas são as mesmas da proposta ou minuta;
Ø risque todos os espaços em
branco.
FOLHETOS,
PUBLICIDADES, ANOTAÇÕES, FOTOGRAFIAS
Todo o material utilizado na oferta
integra o contrato e obriga o fornecedor, portanto, é imprescindível que o
consumidor guarde todo o material de publicidade: folhetos, prospectos,
anúncios de jornais, etc. e, se possível, que tire fotos do estande, da maquete
e do modelo decorado.
Solicite a
apresentação da carteira de identificação do corretor e anote sua matrícula.
CORRETAGEM DE IMÓVEL
– TAXA SATI OU ATI
Algumas construtoras cobram, na
assinatura do contrato de compra e venda, uma taxa conhecida por SATI (Serviço
de Assessoria Técnico-Imobiliária) ou ATI (Assessoria Técnico-Imobiliária),
correspondente a 0,88% do valor do imóvel, referente à contratação de um especialista
para dar informações sobre o contrato, analisar a adequação da forma de
pagamento do preço à condição financeira do comprador e colaborar com os
trâmites para a outorga da escritura.
Saiba que o corretor de imóveis é um
profissional que se obriga a intermediar uma negociação entre duas partes
(consumidor (comprador) e fornecedor (empreendedor/vendedor)). A comissão de
corretagem é o pagamento pelo serviço de intermediação que foi prestado. Normalmente
cabe ao vendedor do imóvel a responsabilidade pelo pagamento da corretagem,
salvo se o comprador optou pela contratação deste profissional.
Na maior parte das vezes o vendedor
tenta transferir a despesa para o comprador, estipulando em contrato que a
obrigação de pagamento será do consumidor. Isso é abusivo. Portanto, é
proibida a cobrança da comissão de corretagem nos lançamentos imobiliários, nos
quais o consumidor se dirige diretamente ao local de venda (estandes) para
aquisição do imóvel.
Quanto
a uma assessoria jurídica, saiba que o fornecedor tem a obrigação de
transmitir ao consumidor todas as informações inerentes ao produto/serviço que
comercializa, neste caso, um imóvel, e isso inclui as cláusulas contratuais e
todas as providências necessárias à concretização do negócio.
Havendo a necessidade do
empreendedor/vendedor contratar um profissional para prestar essas informações
ao consumidor, este deve arcar com os custos desta contratação.
É direito de o comprador receber todas
as informações relacionadas ao imóvel que está adquirindo e também com relação
ao contrato, ter suas dúvidas sanadas e esclarecidas pelo fornecedor. Caso seja
de seu interesse a contratação dos serviços de assessoria jurídica, esta poderá
ser prestada, desde que seja fornecido ao consumidor um orçamento prévio com a
descrição de todos os serviços, não podendo limitar-se tão somente a
informações contratuais, por estar inserida na obrigação da vendedora a
prestação das informações.
QUADRO RESUMO
Os contratos de compra de imóveis
geralmente contêm um Quadro Resumo, onde é relacionado tudo que diz respeito
aos pagamentos:
Ø
taxas
de juros;
Ø
índices
de reajuste;
Ø
valores;
Ø
datas
de vencimento do sinal ou entrada;
Ø
parcelas
mensais, semestrais, anuais, das chaves;
Ø financiamento etc.
CONDIÇÕES DE
PAGAMENTO E PROGRAMAÇÃO PESSOAL
O
maior vilão do orçamento de quem compra um imóvel na planta geralmente é a
correção mensal do preço e das parcelas, mas esses dados nem sempre ficam muito
claros na contratação. Por isso, exija informações claras e corretas, tire
todas as dúvidas e, se for necessário, busque a ajuda de um profissional de
confiança.
FINANCIAMENTO
CONVENCIONAL
No financiamento convencional, o
comprador paga as parcelas para a construtora durante a obra e somente quando o
imóvel está pronto assina o contrato com o banco.
Sabe-se que as parcelas mensais durante
a construção são corrigidas pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil),
que mede a inflação do setor, mas desconhece-se muitas vezes que o saldo total
do preço até o momento do financiamento, também é corrigido por esse índice, e
mesmo que a obra atrase as incorporadoras continuam cobrando o reajuste.
Por isso, é comum o consumidor perceber
que, depois de pagar as parcelas por 2 ou 3 anos, continua devendo à empresa
muito mais do que o valor inicial do contrato, surpresa que ainda é mais comum
quando as parcelas durante a obra são pequenas. Às vezes, inviabiliza-se até a
continuidade do contrato quando o imóvel fica pronto, obrigando o comprador a
desistir do negócio e amargar um enorme prejuízo.
Também pode acontecer de se inviabilizar
o financiamento se na data da venda, o cálculo com base no salário do
consumidor foi realizado de forma muito apertada: provavelmente ele não
conseguirá crédito no momento de receber o imóvel, já que foi alterada a
proporção dívida/ salário. Assim, poderá ser compelido a desistir do negócio e
devolver o imóvel, correndo ainda o risco de a empresa querer reter, de forma
ilegal, parte substancial dos valores pagos. A situação piora se as obras
atrasarem, pois a empresa continua a aplicar as correções mensais.
Um detalhe importante: a correção pelo
INCC é muito maior do que o índice de inflação utilizado para a correção dos
salários. Como não se tem o índice futuro, uma solução é simular uma compra em
data anterior e aplicar os índices já registrados desse período.
Outro
ponto fundamental é considerar que a compra de um imóvel é um negócio que vai
comprometer parte do salário por muitos anos. Portanto, se o orçamento estiver
muito justo, provavelmente o consumidor terá problemas para cumprir seus
compromissos até o final.
É preciso também contar com imprevistos
como, por exemplo, questões de saúde, pois os gastos com financiamentos curtos
podem ser conciliados, o que não acontece com os financiamentos longos, gerando
até a perda do imóvel.
Após a construção e entrega das chaves o
índice de reajuste será o estabelecido pela construtora ou pelo agente
financeiro, o que deve ser informado previamente. Ressaltamos que durante a
construção e antes da entrega das chaves, não poderá haver cobrança de juros
pela construtora.
É importante que consumidor se informe
sobre as modalidades de amortização do saldo devedor do financiamento (SAC –
sistema amortização constante, SACRE - amortização do valor emprestado reduzindo,
simultaneamente, a parcela de juros sobre o saldo devedor, PRICE – amortização
inicial menor, parcelas e saldo corrigidos pela TR), analisando qual o melhor modelo
se ajusta ao seu caso.
A
construtora/incorporadora não pode impedir o consumidor de quitar o preço do
imóvel com financiamento habitacional obtido em instituição financeira de sua
livre escolha, sendo nula a cláusula contratual que obrigue o consumidor a
contratar com agente financeiro estipulado por ela.
REAJUSTE
A lei permite reajustes mensais das
prestações apenas para contratos com prazo igual ou superior a 36 meses.
Contratos com prazo inferior podem estipular somente reajustes anuais para as parcelas
mensais ou intermediárias. Aprovado o financiamento bancário, a dívida passa a
ter como credor a instituição financeira.
Para
burlar tal determinação legal e cobrar a correção mensal sobre todas as
parcelas e sobre o valor devido, algumas empresas inserem nos contratos com
prazo inferior a 36 meses uma parcela com vencimento posterior a esses 36
meses, de valor até irrisório. E mesmo que tal parcela seja quitada
antecipadamente, a questão da correção não é alterada, pois o fluxo de
pagamento foi calculadamente planejado para um período maior.
JUROS
Embora durante a construção o consumidor
seja de fato o credor da construtora ou da incorporadora, algumas dessas
empresas aplicam juros de 1% ao mês sobre o saldo devedor apurado mensalmente,
no período entre a data do contrato e a data da entrega das chaves, e nesse
momento elas cobram todo o valor acumulado, surpreendendo o consumidor.
Tal prática abusiva, denominada “juros
no pé”, já havia sido abolida do mercado, mas foi considerada válida, recentemente
(junho de 2012), pelo Superior Tribunal de Justiça – um grande retrocesso.
Porém, a Justiça ainda não firmou um entendimento definitivo sobre a questão.
CRÉDITO ASSOCIATIVO
Trata-se de um tipo especial de
financiamento para famílias de baixa renda, que deverá ser mencionado nos
compromissos de compra e venda. Na prática, forma-se um grupo mínimo de
compradores e o contrato com a Caixa Econômica Federal é assinado antes do
início ou durante a realização da obra.
É preciso atenção, pois o prazo para a
entrega do imóvel somente começa a ser contado depois da formação do grupo de
compradores e da aprovação dos contratos pela CEF. O ideal é que nesse tipo de
contrato seja estabelecido um prazo máximo para a empresa reunir o grupo – caso
não consiga, deverá devolver integralmente, e corrigidos, os valores recebidos
do consumidor.
Para os consumidores, as vantagens
principais são a possibilidade de utilização do FGTS logo no início da
construção e a garantia de já terem o financiamento contratado e aprovado
quando o imóvel ficar pronto. As desvantagens são o pagamento de juros durante
todo o período das obras e a continuidade da correção do saldo final.
O ponto principal que diferencia este
financiamento do convencional é que, no convencional, o cliente paga as
parcelas para a construtora durante a obra e somente quando o imóvel estiver
pronto assinará o contrato com o banco; enquanto no crédito associativo a
empresa informa que o cliente deverá aguardar a formação do grupo para assinar
o contrato com o banco, antes do início ou durante a execução da obra, havendo
cláusula expressa na qual o vendedor dá ao comprador plena quitação do imóvel
vendido.
Ocorre que muitas incorporadoras que
comercializam por meio do crédito associativo incluem nos documentos uma
“confissão de dívida”, na qual o consumidor se compromete a pagar o “resíduo”
do INCC no momento da entrega do imóvel, o que é ilegal e não deverá ser aceito
pelo consumidor.
PARCELA DAS CHAVES E
OUTRAS PARCELAS INTERMEDIÁRIAS
A parcela das chaves é, na verdade, uma
parcela intermediária, com data de vencimento fixa, que coincide com a data
prometida para a conclusão das obras. Quando as obras atrasam, porém, a
parcela continua a ser cobrada na data fixada, e o cliente, sem recursos no
momento, se vê pressionado.
Muitas empresas, então, condicionam o
adiamento dessa cobrança para quando o imóvel estiver concluído, desde que o
cliente assine um aditivo contratual concordando com o adiamento da data da
entrega do imóvel, sem nenhum tipo de pedido indenizatório. Outras empresas
aplicam multa e juros sobre a parcela, alegando inadimplemento do consumidor.
Há casos, ainda, em que as parcelas
mensais pagas pelo comprador durante a construção não são suficientes para
quitar um percentual mínimo do valor do imóvel que permita o financiamento. Se
esse percentual não for pago, o cliente provavelmente não conseguirá o
financiamento e terá de desistir do imóvel e perder quantias significativas.
O
comprador precisa, portanto, ficar muito atento no momento da compra e
verificar todos os pagamentos que têm data fixa de vencimento no contrato,
tanto mensais quanto intermediários, fazendo cálculos cuidadosos e projetando
a incidência de correção monetária. Em regra, somente a parcela final poderá
ser financiada, e esta opção vem expressa no contrato, sendo que as demais
devem ser quitadas com recursos próprios do comprador.
FINANCIAMENTO
BANCÁRIO
Ao optar por financiar parte do preço, o
comprador poderá contratar a construtora, se houver essa possibilidade, ou a
instituição bancária de sua preferência. Obrigar o comprador a recorrer a
determinado banco caracteriza a prática ilegal conhecida por “venda casada”.
Optando por financiamento bancário, o
comprador deverá ficar atento às exigências, como percentual máximo de
comprometimento de renda, número de pessoas que integrarão a renda, parentesco
etc. No cálculo do comprometimento da renda, devem ser consideradas as parcelas
intermediárias, trimestrais, semestrais, anuais e das chaves.
Tão logo a construtora entregue os
últimos documentos referentes à obra, habite-se e especificação de condomínio,
o comprador pode dar entrada no pedido de financiamento.
HABITE-SE
Concluída a obra, a construtora deverá
solicitar um auto de conclusão de obra junto ao órgão competente da Prefeitura,
no qual deverá constar que a construção corresponde ao projeto aprovado.
Deverão ser emitidos atestados das concessionárias de água e energia elétrica e
do Corpo de Bombeiros. Havendo exigências, a certidão só será liberada após sua
solução.
Ocorre que em muitos casos o habite-se é
expedido antes das obras de acabamento do imóvel, que podem demorar meses para
serem concluídas. Os contratos de incorporação, porém, normalmente trazem uma
cláusula pela qual consideram o imóvel finalizado e, portanto, concluída a
obrigação com a mera expedição do habite-se.
A
lei, porém, determina que a responsabilidade da incorporadora perante o
comprador só se encerra com a individualização da matrícula do imóvel, e, portanto,
a empresa não pode exigir o pagamento da parcela final nem cobrar juros
incidentes enquanto não providenciar todos os documentos necessários para o
financiamento do imóvel.
A
liberação do financiamento ao consumidor também depende da expedição do habite-se.
ENFATIZANDO AS RECOMENDAÇÕES
MAIS IMPORTANTES
Antes de concretizar
qualquer negócio, consulte o Cadastro de Reclamações Fundamentadas da Fundação
PROCON, para se inteirar da existência ou não de reclamações contra a incorporadora,
construtora ou intermediadora vendedora e realize uma pesquisa no site do
Tribunal de Justiça do seu Estado para verificar se há algum processo contra a
empresa e qual é o problema de que ele trata.
Pesquise as ofertas
de imóveis semelhantes, comparando, além do preço, a região de localização.
Consulte o memorial descritivo com a indicação dos acabamentos. Visite o local
do imóvel em dias e horários diferentes. Visite outro empreendimento da mesma
empresa.
Consulte a matrícula
do imóvel e verifique se não existe restrição pendente e se a incorporação foi
devidamente registrada.
Leia atentamente e
procure entender o contrato. Em caso de dúvida, recorra a um especialista.
Risque todos os espaços em branco.
Não feche nenhum
negócio movido pela emoção. Leve todos os contratos para ler em casa, sem a
pressão dos vendedores, faça contas, reflita sobre o negócio. Só assine
qualquer documento depois de já ter esclarecido todas as dúvidas.
Ao assinar o contrato
lembre-se de rubricar todas as páginas e solicite que as assinaturas ocorram na
presença de testemunhas qualificadas (maiores de 18 anos, sem relação de
parentesco) e do vendedor.
Exija,
na hora, uma via do contrato original e guarde-a com você, reconhecendo as
firmas de todas as assinaturas. Posteriormente, registre-o no Cartório de
Registro de Imóveis competente.
A
COMPRA DE UM IMÓVEL NORMALMENTE É UM NEGÓCIO PARA A VIDA TODA.
Fonte: PROCON SP
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