ORIENTAÇÕES DE COMO COMPRAR DE IMÓVEL “NA PLANTA”


Comprar um imóvel na planta, ou  seja, que  ainda  vai ser construído, exige  muito  cuidado  e paciência para evitar um mau negócio.
São muitos e variados os problemas que podem surgir neste tipo  de  negócio,  tais  como:  atraso  na  entrega  das  chaves; informações  enganosas   sobre  metragem   ou  qualidade  do acabamento;  o “surgimento” de itens opcionais  não incluídos no preço; problemas acústicos; embargos após a construção por irregularidades como falta de licença ambiental, falta de licença patrimonial, débitos fiscais, débitos trabalhistas, entre outros; irregularidades no recebimento  da outorga onerosa.
COMO FAZER UMA BOA ANÁLISE DA OFERTA
VERIFIQUE E ANALISE OUTROS EMPREENDIMENTOS DA MESMA CONSTRUTORA
Isso é importante para se certificar sobre a solidez da construtora e a qualidade da construção.
Consulte sites especializados.
Observe atentamente o material publicitário verificando possíveis omissões ou informações incorretas.
Procure esclarecer todas as suas dúvidas junto aos corretores no estande de vendas.
Se possível, visite outros empreendimentos, converse com mora­dores ou com o síndico.
ANALISE O MEMORIAL DESCRITIVO
O Memorial Descritivo deve estar disponível no estande de vendas.
Verifique especialmente:
·         a marca dos materiais de acabamento (azulejos, pisos, metais, etc.);
·         a marca das máquinas e equipamentos (elevadores etc.);
·         a área de cada unidade em relação à fração ideal (veja quadro abaixo);

O imóvel deverá conter os materiais especificados no Memorial. Caso seja utilizado material de qualidade inferior ao estabelecido, o consumi­dor terá direito a exigir a substituição do material, ou aceitar abatimento do preço ou ainda, pedir o cancelamento do contrato, com a devolução do valor pago monetariamente atualizado.
No caso de assinatura do contrato de compra e venda, o Memorial Des­critivo deve vir anexado a este documento.
FRAÇÃO IDEAL
É a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de ter­reno, correspondente a cada unidade autônoma do condomínio. Para calcular a fração ideal, divida a área privativa (de cada unidade) pela área total do empreendimento:
Ø    se a garagem constar na escritura do apartamento, ela deve ser somada à área privativa;
Ø    se a garagem não constar na escritura do apartamento, ela deve ser somada à área comum.
              PLANTA DO IMÓVEL
Estude a planta de edificação para verificar a localização da unidade de seu interesse, em relação à claridade, ventilação, ruídos externos, proxi­midade da rua, etc.. Imóveis com frente voltada para o norte (“face norte”) geralmente rece­bem maior incidência de sol durante o ano.
              VISITA A APARTAMENTOS DECORADOS
Ao visitar apartamentos decorados, não se iluda quanto à aparência inicial. Para seduzir o consumidor, os móveis poderão ter medidas adaptadas ao projeto. Talvez a metragem não comporte móveis de tamanho padrão.
CERTIFIQUE-SE DE QUAL É O REGIME DE CONSTRUÇÃO
1- POR EMPREITADA (POR PREÇO GLOBAL OU PREÇO FECHADO)
O valor da venda é pré-fixado e corrigido apenas no caso de parcelamento.
2- POR ADMINISTRAÇÃO DIRETA (OU PREÇO DE CUSTO)
O comprador assume, de acordo com sua fração ideal (área privativa + área comum), o custo integral de sua unidade e paga também um valor de taxa de administração.
Em qualquer caso, há o risco de que o preço previsto inicialmente sofra alterações no decorrer da obra.
VISITE O LOCAL DO EMPREENDIMENTO
Visite em dias e horários diferentes. Um lugar tranquilo de dia pode ser muito agitado ou perigoso à noite.
Um lugar calmo no fim de semana pode ser intransitável em dias úteis.
Converse com moradores, comerciantes e porteiros locais.
Pesquise ainda, se o local e os arredores do empreendimento estão sujeitos a alagamentos, o que podem gerar prejuízos e desvalorização do imóvel.
ACESSO AO LOCAL
Avalie as condições de transporte publico e vias de acesso da região em relação aos deslocamentos para o trabalho, escolas, hospitais etc.
Às vezes, a diferença no preço entre as regiões pode não compensar o gasto com locomoção.
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
É uma garantia para o comprador em caso de falência da construtora.
Quando há patrimônio de afetação significa que cada empreendimen­to da construtora/incorporadora tem sua contabilidade própria. Na prática, é formada uma comissão de representantes que participa da fiscalização da obra e tem acesso a todas as informações do empreendi­mento (comerciais, tributárias, balanços contas) e repassa aos compra­dores. Em caso de falência da construtora, os compradores poderão instituir o condomínio da construção que decidirá sobre a liquidação do patrimônio de afetação ou a continuação da obra.
MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO
Para poder iniciar a venda de unidades, a construtora ou incorpora­dora deverá antes registrar o Memorial de Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis da região em que o empreendimento será construído.
O Memorial de Incorporação inclui:
Ø  prova de propriedade do terreno;
Ø  alvarás de autorização do projeto emitidos pelas autoridades competentes (Prefeitura e divisões administrativas);
Ø  certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais;
Ø  cálculo da área de edificação;
Ø  comprovação de pagamento de outorga onerosa junto à Prefei­tura (dependendo do Município);
Ø  Memorial Descritivo, com detalhamento de todas as especifica­ções do empreendimento.

O Memorial de Incorporação deve ficar disponível para consulta pública e, por isso, seu número de Registro e a indicação do Cartório em que se encontra devem ser informados tanto na publicidade quanto na oferta.
Algumas publicidades descumprem a lei e não trazem esta informação, mas apenas outros números, como registro do terreno, Convenção de Condomínio, protocolos diversos, que podem confundir o consumidor.
É proibido, antes do lançamento, fazer reserva de unidade pelo pa­gamento de sinal ou assinatura em pré-contrato ou documento equivalente.
CONTAMINAÇÃO AMBIENTAL DO TERRENO
Em locais onde há falta de terrenos para novas construções, estão ocor­rendo construções em terrenos que contêm contaminação (em geral, terrenos que foram utilizados por indústrias).
Quem quiser informações sobre a qualidade ambiental do terreno pode verificar a sua matrícula no Cartório, que deve apontar qualquer restri­ção que existir.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
Antes de assinar qualquer documento, o consumidor deve LER COM MUITA ATENÇÃO todas as cláusulas e, se necessário, consultar um pro­fissional especializado. Para isso, deverá levar uma via do contrato para ler em casa, com calma, sem pressão e em conjunto com todos os interessados.
DEVEM CONSTAR DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA:
1 - as especificações da oferta, da minuta, do termo de reserva ou da proposta;
2 - a identificação do incorporador e/ou construtor e do vendedor;
3 - o valor do sinal;
4 - o valor total do imóvel;
5 - os índices de reajuste e sua periodicidade, quando houver parcelamento;
6 - o local do pagamento e as penalidades por atraso (lembrando que a multa só pode ser até 2%)
7 - os valores a serem pagos na entrega das chaves e para a vistoria do imóvel;
8 - a indicação da unidade privativa (localização, confrontação, metra­gem total, área privativa, área comum) e da garagem (localização, confrontação, metragem);
9 - os prazos para início e entrega da obra, com as penalidades em caso de não cumprimento (veja quadro abaixo);
10 - o prazo de carência (se houver) e respectiva multa (veja quadro abaixo);
11 - todas as demais condições prometidas pelo vendedor (que po­dem também constar em papel timbrado da empresa, com a iden­tificação e assinatura de quem fez a oferta) – por exemplo, se for prometido um refrigerador;
12 - os casos possíveis de rescisão e se estão fixadas as condições para a devolução dos valores, no caso de inadimplência do adquirente.
PRAZO DE CARÊNCIA
É um período em que o incorporador poderá desistir do empre­endimento. Por meio de uma declaração que é registrada em Cartório antes do início das vendas das unidades, o incorpora­dor define o prazo e as condições que o autorizarão a desistir do empreendimento.
NÃO CUMPRIMENTO DO PRAZO DE INICIO E ENTREGA DA OBRA
Algumas incorporadoras estabelecem uma multa de 0,5% sobre o valor pago pelo consumidor – como o consumidor paga, durante a construção, em geral, 30% do valor do imóvel, a multa se torna irrisória, não sendo suficiente nem mesmo para pagar o aluguel de imóvel semelhante.
O correto é que a mesma imposição de mora (pagamento de prestações em atraso) atribuída ao consumidor, seja igual para o fornecedor em caso de atraso na entrega, ou seja, multa, juros e correção monetária, todos na mesma proporção.
Atenção: caso a construtora/incorporadora insira em seu contrato cláusula que estipule prazo de prorrogação para a entrega do imóvel, que pode variar de 120/180 dias, não aceite. O Procon considera essa prática abusiva, porque permite a variação unilate­ral das condições contratuais.
Deve estar anexado ao contrato de compra e venda o Memorial Descritivo do imóvel informando tudo que o imóvel apresentará depois de pronto.
Ao assinar o contrato:
Ø  cerifique-se de que as cláusulas são as mesmas da proposta ou minuta;
Ø  risque todos os espaços em branco.
FOLHETOS, PUBLICIDADES, ANOTAÇÕES, FOTOGRAFIAS
Todo o material utilizado na oferta integra o contrato e obriga o forne­cedor, portanto, é imprescindível que o consumidor guarde todo o ma­terial de publicidade: folhetos, prospectos, anúncios de jornais, etc. e, se possível, que tire fotos do estande, da maquete e do modelo decorado.
Solicite a apresentação da carteira de identificação do corretor e anote sua matrícula.
CORRETAGEM DE IMÓVEL – TAXA SATI OU ATI
Algumas construtoras cobram, na assinatura do contrato de com­pra e venda, uma taxa conhecida por SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária) ou ATI (Assessoria Técnico-Imobiliária), correspon­dente a 0,88% do valor do imóvel, referente à contratação de um espe­cialista para dar informações sobre o contrato, analisar a adequação da forma de pagamento do preço à condição financeira do comprador e colaborar com os trâmites para a outorga da escritura.
Saiba que o corretor de imóveis é um profissional que se obriga a inter­mediar uma negociação entre duas partes (consumidor (comprador) e fornecedor (empreendedor/vendedor)). A comissão de corretagem é o pagamento pelo serviço de intermediação que foi prestado. Normal­mente cabe ao vendedor do imóvel a responsabilidade pelo pagamen­to da corretagem, salvo se o comprador optou pela contratação deste profissional.
Na maior parte das vezes o vendedor tenta transferir a despesa para o comprador, estipulando em contrato que a obrigação de pagamen­to será do consumidor. Isso é abusivo. Portanto, é proibida a cobrança da comissão de corretagem nos lançamentos imobiliários, nos quais o consumidor se dirige diretamente ao local de venda (estandes) para aquisição do imóvel.
Quanto a uma assessoria jurídica, saiba que o fornecedor tem a obri­gação de transmitir ao consumidor todas as informações inerentes ao produto/serviço que comercializa, neste caso, um imóvel, e isso inclui as cláusulas contratuais e todas as providências necessárias à concreti­zação do negócio.
Havendo a necessidade do empreendedor/vendedor contratar um pro­fissional para prestar essas informações ao consumidor, este deve arcar com os custos desta contratação.
É direito de o comprador receber todas as informações relacionadas ao imóvel que está adquirindo e também com relação ao contrato, ter suas dúvidas sanadas e esclarecidas pelo fornecedor. Caso seja de seu interesse a contratação dos serviços de assessoria jurídica, esta poderá ser prestada, desde que seja fornecido ao consumidor um orçamento prévio com a descrição de todos os serviços, não podendo limitar-se tão somente a informações contratuais, por estar inserida na obrigação da vendedora a prestação das informações.
QUADRO RESUMO
Os contratos de compra de imóveis geralmente contêm um Quadro Re­sumo, onde é relacionado tudo que diz respeito aos pagamentos:
Ø  taxas de juros;
Ø  índices de reajuste;
Ø  valores;
Ø  datas de vencimento do sinal ou entrada;
Ø  parcelas mensais, semestrais, anuais, das chaves;
Ø  financiamento etc.
CONDIÇÕES DE PAGAMENTO E PROGRAMAÇÃO PESSOAL
O maior vilão do orçamento de quem compra um imóvel na planta ge­ralmente é a correção mensal do preço e das parcelas, mas esses dados nem sempre ficam muito claros na contratação. Por isso, exija informa­ções claras e corretas, tire todas as dúvidas e, se for necessário, busque a ajuda de um profissional de confiança.
FINANCIAMENTO CONVENCIONAL
No financiamento convencional, o comprador paga as parcelas para a construtora durante a obra e somente quando o imóvel está pronto as­sina o contrato com o banco.
Sabe-se que as parcelas mensais durante a construção são corrigidas pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil), que mede a inflação do setor, mas desconhece-se muitas vezes que o saldo total do preço até o mo­mento do financiamento, também é corrigido por esse índice, e mesmo que a obra atrase as incorporadoras continuam cobrando o reajuste.
Por isso, é comum o consumidor perceber que, depois de pagar as par­celas por 2 ou 3 anos, continua devendo à empresa muito mais do que o valor inicial do contrato, surpresa que ainda é mais comum quando as parcelas durante a obra são pequenas. Às vezes, inviabiliza-se até a continuidade do contrato quando o imóvel fica pronto, obrigando o comprador a desistir do negócio e amargar um enorme prejuízo.
Também pode acontecer de se inviabilizar o financiamento se na data da venda, o cálculo com base no salário do consumidor foi realizado de forma muito apertada: provavelmente ele não conseguirá crédito no momento de receber o imóvel, já que foi alterada a proporção dívida/ salário. Assim, poderá ser compelido a desistir do negócio e devolver o imóvel, correndo ainda o risco de a empresa querer reter, de forma ilegal, parte substancial dos valores pagos. A situação piora se as obras atrasarem, pois a empresa continua a aplicar as correções mensais.
Um detalhe importante: a correção pelo INCC é muito maior do que o índice de inflação utilizado para a correção dos salários. Como não se tem o índice futuro, uma solução é simular uma compra em data ante­rior e aplicar os índices já registrados desse período.
Outro ponto fundamental é considerar que a compra de um imóvel é um negócio que vai comprometer parte do salário por muitos anos. Por­tanto, se o orçamento estiver muito justo, provavelmente o consumidor terá problemas para cumprir seus compromissos até o final.
É preciso também contar com imprevistos como, por exemplo, ques­tões de saúde, pois os gastos com financiamentos curtos podem ser conciliados, o que não acontece com os financiamentos longos, geran­do até a perda do imóvel.
Após a construção e entrega das chaves o índice de reajuste será o estabelecido pela construtora ou pelo agente financeiro, o que deve ser informado previamente. Ressaltamos que durante a construção e antes da entrega das chaves, não poderá haver cobrança de juros pela construtora.
É importante que consumidor se informe sobre as modalidades de amortização do saldo devedor do financiamento (SAC – sistema amortização constante, SACRE - amortização do valor emprestado re­duzindo, simultaneamente, a parcela de juros sobre o saldo devedor, PRICE – amortização inicial menor, parcelas e saldo corrigidos pela TR), analisando qual o melhor modelo se ajusta ao seu caso.
A construtora/incorporadora não pode impedir o consumidor de quitar o preço do imóvel com financiamento habitacional obtido em instituição financeira de sua livre escolha, sendo nula a cláusula contratual que obri­gue o consumidor a contratar com agente financeiro estipulado por ela.
REAJUSTE
A lei permite reajustes mensais das prestações apenas para contratos com prazo igual ou superior a 36 meses. Contratos com prazo inferior podem estipular somente reajustes anuais para as parcelas mensais ou intermediárias. Aprovado o financiamento bancário, a dívida passa a ter como credor a instituição financeira.
Para burlar tal determinação legal e cobrar a correção mensal sobre to­das as parcelas e sobre o valor devido, algumas empresas inserem nos contratos com prazo inferior a 36 meses uma parcela com vencimento posterior a esses 36 meses, de valor até irrisório. E mesmo que tal parcela seja quitada antecipadamente, a questão da correção não é alterada, pois o fluxo de pagamento foi calculadamente planejado para um pe­ríodo maior.
JUROS
Embora durante a construção o consumidor seja de fato o credor da construtora ou da incorporadora, algumas dessas empresas aplicam juros de 1% ao mês sobre o saldo devedor apurado mensalmente, no período entre a data do contrato e a data da entrega das chaves, e nes­se momento elas cobram todo o valor acumulado, surpreendendo o consumidor.
Tal prática abusiva, denominada “juros no pé”, já havia sido abolida do mercado, mas foi considerada válida, recentemente (junho de 2012), pelo Superior Tribunal de Justiça – um grande retrocesso. Porém, a Justi­ça ainda não firmou um entendimento definitivo sobre a questão.
CRÉDITO ASSOCIATIVO
Trata-se de um tipo especial de financiamento para famílias de bai­xa renda, que deverá ser mencionado nos compromissos de compra e venda. Na prática, forma-se um grupo mínimo de compradores e o contrato com a Caixa Econômica Federal é assinado antes do início ou durante a realização da obra.
É preciso atenção, pois o prazo para a entrega do imóvel somente co­meça a ser contado depois da formação do grupo de compradores e da aprovação dos contratos pela CEF. O ideal é que nesse tipo de contrato seja estabelecido um prazo máximo para a empresa reunir o grupo – caso não consiga, deverá devolver integralmente, e corrigidos, os valo­res recebidos do consumidor.
Para os consumidores, as vantagens principais são a possibilidade de utilização do FGTS logo no início da construção e a garantia de já terem o financiamento contratado e aprovado quando o imóvel ficar pronto. As desvantagens são o pagamento de juros durante todo o período das obras e a continuidade da correção do saldo final.
O ponto principal que diferencia este financiamento do convencional é que, no convencional, o cliente paga as parcelas para a construtora durante a obra e somente quando o imóvel estiver pronto assinará o contrato com o banco; enquanto no crédito associativo a empresa in­forma que o cliente deverá aguardar a formação do grupo para assinar o contrato com o banco, antes do início ou durante a execução da obra, havendo cláusula expressa na qual o vendedor dá ao comprador plena quitação do imóvel vendido.
Ocorre que muitas incorporadoras que comercializam por meio do crédito associativo incluem nos documentos uma “confissão de dívida”, na qual o consumidor se compromete a pagar o “resíduo” do INCC no momento da entrega do imóvel, o que é ilegal e não deverá ser aceito pelo consumidor.
PARCELA DAS CHAVES E OUTRAS PARCELAS INTERMEDIÁRIAS
A parcela das chaves é, na verdade, uma parcela intermediária, com data de vencimento fixa, que coincide com a data prometida para a conclu­são das obras. Quando as obras atrasam, porém, a parcela continua a ser cobrada na data fixada, e o cliente, sem recursos no momento, se vê pressionado.
Muitas empresas, então, condicionam o adiamento dessa cobrança para quando o imóvel estiver concluído, desde que o cliente assine um aditivo contratual concordando com o adiamento da data da entrega do imóvel, sem nenhum tipo de pedido indenizatório. Outras empre­sas aplicam multa e juros sobre a parcela, alegando inadimplemento do consumidor.
Há casos, ainda, em que as parcelas mensais pagas pelo comprador du­rante a construção não são suficientes para quitar um percentual míni­mo do valor do imóvel que permita o financiamento. Se esse percentual não for pago, o cliente provavelmente não conseguirá o financiamento e terá de desistir do imóvel e perder quantias significativas.
O comprador precisa, portanto, ficar muito atento no momento da compra e verificar todos os pagamentos que têm data fixa de venci­mento no contrato, tanto mensais quanto intermediários, fazendo cál­culos cuidadosos e projetando a incidência de correção monetária. Em regra, somente a parcela final poderá ser financiada, e esta opção vem expressa no contrato, sendo que as demais devem ser quitadas com recursos próprios do comprador.
FINANCIAMENTO BANCÁRIO
Ao optar por financiar parte do preço, o comprador poderá contratar a construtora, se houver essa possibilidade, ou a instituição bancária de sua preferência. Obrigar o comprador a recorrer a determinado banco caracteriza a prática ilegal conhecida por “venda casada”.
Optando por financiamento bancário, o comprador deverá ficar aten­to às exigências, como percentual máximo de comprometimento de renda, número de pessoas que integrarão a renda, parentesco etc. No cálculo do comprometimento da renda, devem ser consideradas as par­celas intermediárias, trimestrais, semestrais, anuais e das chaves.
Tão logo a construtora entregue os últimos documentos referentes à obra, habite-se e especificação de condomínio, o comprador pode dar entrada no pedido de financiamento.
HABITE-SE
Concluída a obra, a construtora deverá solicitar um auto de conclusão de obra junto ao órgão competente da Prefeitura, no qual deverá cons­tar que a construção corresponde ao projeto aprovado. Deverão ser emitidos atestados das concessionárias de água e energia elétrica e do Corpo de Bombeiros. Havendo exigências, a certidão só será liberada após sua solução.
Ocorre que em muitos casos o habite-se é expedido antes das obras de acabamento do imóvel, que podem demorar meses para serem conclu­ídas. Os contratos de incorporação, porém, normalmente trazem uma cláusula pela qual consideram o imóvel finalizado e, portanto, concluída a obrigação com a mera expedição do habite-se.
A lei, porém, determina que a responsabilidade da incorporadora pe­rante o comprador só se encerra com a individualização da matrícula do imóvel, e, portanto, a empresa não pode exigir o pagamento da parcela final nem cobrar juros incidentes enquanto não providenciar todos os documentos necessários para o financiamento do imóvel.
A liberação do financiamento ao consumidor também depende da ex­pedição do habite-se.
ENFATIZANDO AS RECOMENDAÇÕES MAIS IMPORTANTES
Antes de concretizar qualquer negócio, consulte o Cadastro de Reclamações Fundamentadas da Fundação PROCON, para se inteirar da existência ou não de reclamações contra a incorpo­radora, construtora ou intermediadora vendedora e realize uma pesquisa no site do Tribunal de Justiça do seu Estado para verificar se há algum processo contra a empresa e qual é o problema de que ele trata.
Pesquise as ofertas de imóveis semelhantes, comparando, além do preço, a região de localização. Consulte o memorial descritivo com a indicação dos acabamentos. Visite o local do imóvel em dias e horários diferentes. Visite outro empreendimento da mes­ma empresa.
Consulte a matrícula do imóvel e verifique se não existe restrição pendente e se a incorporação foi devidamente registrada.
Leia atentamente e procure entender o contrato. Em caso de dúvi­da, recorra a um especialista. Risque todos os espaços em branco.
Não feche nenhum negócio movido pela emoção. Leve todos os contratos para ler em casa, sem a pressão dos vendedores, faça contas, reflita sobre o negócio. Só assine qualquer documento depois de já ter esclarecido todas as dúvidas.
Ao assinar o contrato lembre-se de rubricar todas as páginas e solicite que as assinaturas ocorram na presença de testemunhas qualificadas (maiores de 18 anos, sem relação de parentesco) e do vendedor.
Exija, na hora, uma via do contrato original e guarde-a com você, reconhecendo as firmas de todas as assinaturas. Posteriormente, registre-o no Cartório de Registro de Imóveis competente.
                         
                        A COMPRA DE UM IMÓVEL NORMALMENTE É UM NEGÓCIO PARA A VIDA TODA.
                         
Fonte: PROCON SP